東京都中央区の晴海エリアで、2020年東京五輪に向けた選手村の建設がすでに始まっています。5000戸を超える住戸は、五輪後に大部分が分譲され、一部が賃貸住宅として活用される予定です。その影響を住宅ジャーナリストの櫻井幸雄さんが予測します。【毎日新聞経済プレミア】

 

東京五輪選手村の5000戸以上のうち、分譲されるのは4000戸程度。マンションは総戸数が200戸を超えると大規模とされるため、4000戸は大規模マンション20個分に当たる。それだけのマンションが短期間に分譲されることは今まで日本にはなかった。

 

これまでも総戸数が2000戸、3000戸規模となる分譲マンションはあったが、それらは10年、15年という長い期間をかけて複数の建物を順次建設。その都度分譲されてきたので、1回当たりの分譲戸数はせいぜい200戸から500戸だ。

 

◇1年で1000戸の大量供給

 

また、総戸数が500戸を超える大規模超高層マンションの場合、着工から完成・入居までに2~3年かかるものが多い。その2年、3年の間に複数回の分譲を行う。こちらも、1回当たりの分譲戸数は少なくなる。

 

今回のように「できあがっている建物を改修しながら短期間に分譲」ということはなかったわけだ。もちろん、1年間で4000戸を売り切るようなことはないだろう。しかし、建物は既にできあがっているので、改修しながら分譲するとして数年がかりというのが現実的と思われる。仮に3年がかりとして、1年当たり1000戸以上だ。

 

となると、「そんなに多くのマンションが一度に分譲されたら、売れ残りが生じるのではないか」という懸念が出てくるのは当然である。売れ残りが生じることで、湾岸エリア全体の不動産相場が下がるのではないか、と心配する声まである。

 

これは一大事、という結論を出したくなるのだが、はたしてそうなるかどうか。35年もの長い間、不動産を見続けてきた私の経験からすると、「そうはならない」と言いたい。

 

◇「予測は外れる」が過去の経験

 

これまで不動産の歴史は「大方の予測は、たいてい外れる」だった。

 

1980年代後半のバブルが始まる前は、「不動産価格が上がるわけがない」と信じられていた。しかし、そのバブルが崩壊したときは逆に「絶頂期より少し下がったところで止まる」というのが大方の予測で、これも外れた。まさか、20年間も下がり続けるとは思わなかったのである。

 

近年でも、都心の不動産価格は下がると言う人が多かったが、実際は上がり続けた。大方の予測は外れることが多いのだ。その理由の一つとして、「多くの人が信じる予測が出ると、それに対抗する動きが生じる」ことがあげられる。

 

たとえば、「住宅が売れなくなる」という予測が出ると、政府は住宅ローン控除を大型化するなどして購入を後押しする。住宅の売れ行き不振で、景気が悪化するのを止めようとするわけだ。結果、むしろ住宅の売れ行きが上がる状況が生まれてしまう。

 

では、「東京五輪の選手村が大量放出」された場合はどうだろう。ここでも、不動産相場崩れに対する政策が出てくる可能性がある。たとえば、選手村が位置する中央区の場合、これまで定住人口増加策をとり、マンション建設の規制緩和が行われてきた。結果、50階を超えるような「超高層」の上にもうひとつ「超」が付くような巨大マンションが次々につくられてきた。

 

◇中央区の政策が変わる可能性

 

中央区の人口は1953年の約17万人をピークに97年には約7万人にまで減少。これを回復させようとして、住宅を増やしたわけだ。その結果、16年には約14万人にまで増加。05年から10年までの国勢調査で、人口増加率が23区内で1位、全国でも2位となった。

 

すでに人口が増えているうえ、東京五輪選手村効果で1万2000人から1万5000人程度の人口増加が見込まれる。となると、「そろそろ、定住人口増加策を見直してもよいのでは」という議論が出てきておかしくない。その結果、マンション建設の規制緩和がなくなれば、今までのような巨大超高層マンションを建設しにくくなる。

 

20年までに新規の巨大マンションが減り、「中央区のマンションが買いにくくなったし、借りにくくなった」という状況が生まれたら、どうなるか。そのとき放出される東京五輪選手村の人気は一気に上がるだろう。

 

選手村マンションは「再利用」であるため、価格は割安になるはず。そうなると、爆発的に人気となり、4000戸が“瞬間蒸発”する可能性もありうる。私自身、あれほど便利な場所で割安なマンションが分譲されれば購入してみたいと思う。

 

東京五輪選手村の5000戸強は人気物件になることはあっても、“負の遺産”になることはあり得ない。


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名無しさん
地元民ですが同時期に選手村とは別に複数のタワマンが建設されます。
あと4、000戸も何情報か知りませんが全然違いますね。
選手村エリアには駅もないし最寄りの勝どきから徒歩30分はかかります。
他のタワマンとの価値の差は歴然。
不動産価格は上がり続けるかもしれませんが、この記事の情報は嘘だらけ。
適当な数字で適当な予測をしてる適当な記者(とも言えないレベル)が書いた適当な予測じゃなく憶測記事。
新聞記事がいかに低レベルかよく分かりました。
だいたい憶測で書いてるんですね。
日本語がタイプ出来れば知識も取材も必要のない誰にでも出来る下らないやりがいのない職業だな笑
10000
中古価格になるの?
文句言うのが仕事。
そして地震津波で一瞬無くなるか。なるほど興味深い。
名無しさん
上からの画像だと水が溢れたり、液状化しそーだけど、
東京の埋めたて地は、古くて下がゴミなんで大丈夫!
浦安なんかの新しく下が砂の場合に液状化するんだよ。
自分は近くに住んでるから、投資で買うかもwww
名無しさん
住みたい?
名無しさん
ここバス便だし、大江戸線は激混みだし。
かといって近くのJR駅に自転車で行っても駐輪場が整備されてないんだよね。
ただ高価格買う人は車あるから関係ないか。
名無しさん
>あり得ない
これって絶対儲かります的なヤツ?
名無しさん
格安になれば、郊外へ出て行った人たちが戻ってくる。そうなれば郊外は閑散となり続々建てられた商業施設も潰れてしまうかも。
ただし、都内に戻ってきても保育園幼稚園をたくさん作らないと、待機児童問題はますます大変なことになるだろうに。地震による液状化で汚染物質が地上に出てくるかもしれないし、タワーマンションで後悔してる人が続々売り払ってタワーマンションがガラガラにもなる?
名無しさん
事故物件になっちゃいましたけど…
アスカ
瞬間的に使い物にならなくなるならありそうw
日本国民
東京の人口減らしてくれ
名無しさん
まったく汚い海だね
こんな風景のマンションなんてほしいとも思わない
外国人からみたら日本の海は緑色と言われそうだ
名無しさん
人の住む場所じゃないって何故はっきり言わない?
名無しさん
過去の経験による「予測は外れる」という予測そのものが外れたら大惨事は必定だな。
名無しさん
58階に住んで停電したらと想像すると恐ろしい。
名無しさん
日本人の人口減ってるから、この記事には懐疑的。
だけど、この記事の予想が当たるとしたら、中国人なんかが大量に買いあさるとかかな?
中国は土地を購入出来ないから、資産を手に入れる為に、日本中の土地を買いあさってるという話だし。
じわじわと侵食されてゆく。
名無しさん
インフラがついてこない気がするわ
託児、保育施設、小中学校は大丈夫なの


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名無しさん
晴海は超強風なので生活するのは大変
名無しさん
心配しなくても、巨大直下型大地震で壊滅するから大丈夫。都心に人口が集中しているが、何百万人と死傷者が出るから人口淘汰されるだろう。
不倒翁
昔は大規模展示場や保税倉庫街だった晴海地区が五輪選手村やマンションですか?
晴海は地下鉄はもちろん、バスでも銀座や有楽町、東京からすぐという好立地なので一定の需要はあると思うけど、
東京五輪後に中国系や華僑が爆買いするとは考えにくいし、日本人富裕層も手を出しにくいので、意外と厳しいかもしれません。
それとも、また幕張から晴海に大規模展示場戻しますか?(笑)
名無しさん
選手村の宿泊施設をマンションとして売り出して、高い金を出して購入したいという人はいるのだろうか。
名無しさん
おいしそうな物は、よって、たかっての世界ですね。
名無しさん
住宅の無い人がネットカフェで寝泊まりって記事もあったから、
仕事とセットで分譲したら?
ローンが組めて仕事もあるよって都が用意したら、すごくいいと思うけど。
お金持ちが転がすってパターンだけは良くないと思う。
名無しさん
何十年か後には修繕もまともにできないまま、高齢者しか住んでない寂しい巨大団地になってそう。。
名無しさん
従業員20人以下の小企業の福利厚生施設として優先してもらいたい
20人以下って儲かっている会社が多く節税に苦労しているもの
名無しさん
買い替えはもう出来ないけど興味はあります。
名無しさん
ま、この予想も外れるんだろうけど、、
stinger
選手村ベースで3LDKとか作れるんだろうか?
内装完全リニューアルするのかな?
だとしたら割安には作れないと思う。
そもそも、どんな間取りで売るつもりなのかも調べてから書いてくれ
bla
残念ながら「大島てる」さんが
印をつけることになってしまいました。
それでもよければ。
名無しさん
写真見て思ったこと
「海、汚っ!」
野武士
日本人のみの販売とし、中・韓には販売出来ないようにするための法整備をしておけ。
名無しさん
勝手に売れ残るということを前提に話を始めて、「予測は外れる」って、このオジサン、オツムの構造がどうなっているのだろう? 本当の馬鹿だね!!
名無しさん
とりあえず全部売れると思うわ
整備されるのは確定されてるし、都心勤務の会社員には場所がよすぎる
自分も会社が大崎だから、その時の懐具合では考えたい、、、が2階とかでも7、8000万しそうwww
名無しさん
そして待機児童が激増・・・
名無しさん
あり得ない、ってことはなだろう。
名無しさん
小中学校、保育園、幼稚園の受け入れどうすんのかね中央区
どれだけの不足=需要が見当もつかないのに新設なんてできないし
選手村の一棟は学校や園関連になるのか
小中一貫校にすれば棟を別にする必要もないな
名無しさん
予測が大外れして誰も住まないゴーストタウンになったりして。
最悪、スラム化すると大変だ。
名無しさん
勝どきに住みたいとは全く思わない。
公共交通機関は不便だし、日常の買物も不便。
地震による液状化も心配だし、土壌汚染も心配。
まぁ、色々な考えがあるから、買う人も多いだろうけどね。
名無しさん
断言しているわりに、数値的根拠は皆無なんですね。
名無しさん
蜃気楼、砂上の城、泥舟という言葉を思い出しました。
それでも東京は何でも飲み込んでしまう
怖さを感じます。
大阪も万博、カジノだか賑やかなことを
政府と画策してるようですが
オリンピックも含めて
先の選挙で
不参加の人も含め多数決で決めたことだから仕方ないと思います。

 


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